Leasehold — зарегистрированная долгосрочная аренда объекта/земли с единовременной оплатой за срок договора, дающая право пользоваться, жить, сдавать и отчуждать права аренды в пределах оставшегося срока. По окончании срока права возвращаются владельцу фрихолда (собственнику земли/комплекса).​

Сроки и продления.

Базовый срок — 30 лет, который гарантируется государством при регистрации; часто застройщики предлагают опции продления ещё на 30+30 лет (теоретически до 90), но эти опции закрепляются договором с собственником и требуют последующего переоформления — автоматической «гарантии» на 90 лет в законе нет. Новые сроки оформляются новыми соглашениями или реализацией записанных опций и зависят от добросовестности владельца и структуры проекта.​

Регистрация и документы.

И лизхолд, и фрихолд регистрируются в Земельном департаменте; в регистрационных записях отражается срок аренды и стороны договора. Договор аренды является правоустанавливающим документом, а запись в кадастре фиксирует ограничение распоряжения объектом собственником на время действия аренды.​

Правомочия арендатора.

• Проживание и пользование объектом в рамках условий договора, включая сдачу в кратко/долгосрочную аренду, если это разрешено условиями и правилами комплекса.​
• Перепродажа, дарение, уступка прав аренды третьим лицам на оставшийся срок с соблюдением согласований, указанных в договоре; обычно требуется участие/согласие собственника.​
• Наследование прав на оставшийся срок: возможно, но практикуется с уведомлением и, иногда, перезаключением; рекомендуется вписывать наследников непосредственно в договор при оформлении.​

Ограничения и риски.

• Это обязательственное право: не вещное, поэтому защита слабее, чем у права собственности; арендатор зависит от контракта и поведения собственника.​
• Продление не гарантировано законом: даже при «30+30+30» опции должны быть заново оформлены с собственником или управляющей структурой.​
• В ряде случаев для перепродажи требуется согласие лэндлорда/застройщика на цессию, что влияет на ликвидность и скорость сделки.​

Стоимость и сборы.

Цена лизхолда часто ниже фрихолда (ориентир 5–10% дешевле), а регистрационные издержки обычно ниже: при лизхолде — около 1% от стоимости, тогда как фрихолд несёт 2–3% и иные пошлины; конкретные ставки зависят от структуры сделки и актуальных тарифов. Периодические имущественные налоги/сборы и коммунальные взносы уплачиваются по правилам проекта, но сам лизхолд часто не требует тех же налоговых обязательств, что фрихолд, поскольку это аренда.​

Где применяется.

• Кондоминиумы: иностранцы могут покупать в фрихолд в пределах 49% «иностранной квоты»; оставшиеся лоты часто продаются иностранцам как leasehold.​
• Виллы/дома: иностранцу обычно оформляют строение в собственность (фрихолд на дом) и землю в лизхолд либо иные конструкции; компании-реципиенты в Таиланде могут держать и землю во фрихолд при соблюдении требований.​

Практические рекомендации.

• Проводить юридическую проверку: право собственности на землю/здание, наличие обременений, корректность разделов об опциях продления, переуступке и наследовании.​
• Закреплять опции продления и механизм их реализации в основном договоре и/или отдельных соглашениях, включая фиксированные сборы и порядок регистрации.​
• Вписывать наследников и согласовывать процедуру уступки прав заранее, чтобы снизить риски отказа/затягивания.​
• Оценивать ликвидность: спрос на лизхолд на вторичке ниже в части сегментов, что влияет на цену выхода и срок экспозиции.​

Для инвестора из РФ/СНГ.

Лизхолд часто дает более низкий порог входа в проектах у моря и в виллах, с сопоставимой доходностью при краткосрочной аренде, но требует внимательного контракта по продлениям и переуступке, чтобы обеспечить предсказуемый срок владения и выход из инвестиции. В проектах с устойчивым девелопером и прозрачными договорами риск снижается, а налоговая и регистрационная нагрузка — умеренная по сравнению с фрихолд.​

Freehold (100% собственность)

Тайское законодательство категорически запрещает иностранцам прямое владение землей на правах собственности.

Это ограничение установлено Земельным кодексом 1954 года (Land Code Act B.E. 2497) и направлено на защиту национальных ресурсов и предотвращение чрезмерного иностранного влияния на земельные ресурсы страны.​

Исключения для владения кондоминиумами - квота для иностранцев - 49%

Единственная легальная возможность для полного владения недвижимостью (freehold) - это покупка квартир в кондоминиумах.

Согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), иностранцы могут владеть:​

• До 49% от общей продаваемой площади всех квартир в здании​
• Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским гражданам или юридическим лицам​.

Расчет квоты:

Важно понимать, что 49% рассчитываются от общей площади, а не от количества квартир. Например, в здании со 100 квартирами по 100 кв.м каждая (общая площадь 10,000 кв.м), иностранцы могут владеть максимум 4,900 кв.м.​

Обязательные требования для покупки кондоминиума.

Подтверждение происхождения средств.

Для регистрации права собственности на кондоминиум иностранец обязан предоставить:

• Справку о валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form - FETF или Thor.Tor.3)​
• Доказательство того, что средства переведены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте​
• Справка выдается банком при переводе суммы от 50,000 USD или эквивалента.​

Процедура регистрации

Собственность должна быть зарегистрирована в Департаменте земель (Land Department) с получением правового титула (Chanote) на имя покупателя.

Без FETF справки регистрация права собственности будет отклонена.​